一、开发商霸王条款现状及其成因


1、现状：目前包括知名房企在内90%以上的一手房购房合同都不同程度地存在霸王条款，官方合同范本已被开发商单方制定的附件五架空。


2、成因：缔约自由原则、开发商单方制定的格式合同购房者无法参与、政府只备案不审查。


二、开发商十大霸王条款


1、买方必须付清全款或取得银行按揭承诺后方可签署《深圳市房地产买卖合同》;


2、无论何种原因导致买方按揭不成必须一次性付款;


3、售楼广告、售楼书、网站、模型、宣传片等所有广告内容均为邀约邀请，并不具备法律效力，不是合同组成部分，买方签订合同未受此影响;


4、车位、车库、架空层、顶层、外墙广告、公共场地等均归开发商所有;


5、卖方保留变更规划及交楼标准的权利，并以实际交付为准，买方不持有异议;


6、卖方因相邻关系等第三方原因导致迟延交房、迟延办证无需承担责任;


7、先收楼后验房;


8、质量争议以项目原监理单位验收或检测意见为准;


9、买卖双方违约责任、解约权不对等：买方违约金无上限，卖方违约金设上限;卖方解约权期限长，买方期限短或没有解约权;


10、面积差异“互不”承担违约责任。


三、购房者的应对之道


1、困局：个体零散互不相识、无法统一，不具备与开发商议价抗衡的能力和条件（如专业知识的欠缺、个体的无统一性等）;


2、应对：区别情况对待，重视专有部分，必要时考虑放弃购买，表现为：


1）广告宣传方面：不要轻易相信开发商宣传，更不要根据宣传内容决定购房;


2）按揭贷款方面：提前审查自身贷款条件，做到万无一失;


3）入伙验收方面：可以坚持先验房在收房，拒绝先收房再验房;


4）其他方面：无能为力，只有通过法律途径解决，且很难解决。


四、主要购房纠纷及其规避


1、限购纠纷：充分了解国家限购政策，不要相信开发商代理商“借名买方”“假离婚”等规避限购令的方法。


2、限贷纠纷：充分了解房贷政策，确保自身信用良好，符合贷款条件，并对贷款成数、利率有所预知，不要相信消费贷、经营贷等规避限贷令的方法。


3、虚假宣传纠纷：购房前不要把开发商宣传当真，购房后注意随时搜集证据，保留全部宣传资料，以作维权备用。


4、学位房纠纷：走访学校、教育局确认学位的存在，确保买房目的实现。


5、迟延交房与迟延办证纠纷纠纷：无法预防。


6、房屋质量纠纷：无法预防。


五、开发商霸王条款的破解之道


整治开发商合同霸王条款是一个系统工程，需要全社会的共同努力，目前可行的办法有以下几个方面：


1、深圳市市场监督管理局：联合深圳市房地产业协会启动常态化的开发商霸王条款普查整治行动，严打各类严重侵害购房者合法权益的违法霸王条款;


2、深圳市规划和国土资源委员会：出台商品房买卖合同格式条款备案若干规定及细则，建立商品房预售备查审查及处罚制度，对开发商在附件中设定的明显违法、违规、无效的条款不予备案;


3、深圳市房地产业协会：严格履行职责，建立商品房霸王条款确认公示制度，以例举方式确认、公示霸王条款，并禁止开发商写入合同;


4、深圳市人大及深圳市政府：尽快修订《深圳经济特区格式合同条例》及《深圳市房地产市场监管办法》，扩大格式合同备案审查范围，规定开发商制定的附件五必须向社会不特定对象公示合同文本，接受社会监督，比照《劳动合同法》，设立小业主商品房买卖合同集体协商制度;


5、深圳市中级人民法院：出台审判指导意见，对一手商品房不公平格式合同条款的认定及其效力等相关问题做出规定，维护购房者合法权益，指引开发商诚信缔约;


6、媒体：继续呼吁并支持消费者，为全社会声讨开发商霸王条款提供积极的舆论支持。